1979年开建、1982年底基本建成的东湖新村创下了多项全国第一:全国第一个商品房小区,第一个引进外资开发的住宅项目,第一个实施物业管理的住宅小区。东湖新村的“操盘手”正是当年担任东山区城建局局长的李庆符,具体负责东湖新村项目并参与了建设、谈判、销售的全过程。40年过去了,95岁的李庆符老人仍对当年的经历记忆犹新:他和香港投资方足足谈判了7个月。商品房最后在争议中建成,售价800元/平方米。“

  位于越秀区东湖路和东湖西路之间、东湖公园的西侧的东湖新村小区虽然在今天看来并不起眼,但在40年前,它却是全中国房地产市场的领头羊,每年要接待来自全国各地成百上千的参观者。李庆符老人今年虽然已经95岁,但依然耳聪目明,他们老两口在东湖新村已经住了20年。今年是改革开放40年,国内很多机构都邀请他前去讲课,讲述当年他引进外资和建起国内第一个商品房小区的经历。

说起当年的威水史,李老十分激动。说起当年的威水史,李老十分激动。

  一家8口人挤40平方米小屋

  李庆符泡起一壶茶,向记者娓娓道来。他说,1978年,广州人的住房难问题非常突出,“三代同房”甚至“三代同床”的住房困难户不少,在仅能容纳一张床的几平方米房子里面架起三层床铺。当时广州大部分人都住在集体宿舍里面,最多的有21家共用一个厨房,出现了72家房客那样的场景。

  当时东山区老百姓的迫切希望是“吃饭有点餸,住房有点风,手头有点松。”但即便像李庆符这样的干部,住房也非常困难。30多年来,李庆符夫妻俩,加上两个小孩和岳父母一家4个人,8个人租住在只有40平方米的小房子中。一直到1978年,他才搬到东华东路,一家4口住40多平方米的单位宿舍。

  从1978年开始,广州市政府拨款给各个区建房,东山区一年获拨款100万元,主要是用于房屋维修。“但当时住房困难户有2万户,其中有6000户是特困户,即住房面积在2平方米以下。按照这样的速度,要解决东山区2万多住房困难户的住房问题,起码要200年。”李庆符当时是东山区城建局局长,他开始与港商接触,从3月23日一直谈到10月15日,港商愿意投资建15万平方米,广东省最后批了6万平方米做试点。

李老说,40年前广州人的居住条件非常艰苦。李老说,40年前广州人的居住条件非常艰苦。

  处处阻碍下解决拦路虎

  而接下来,也处处是阻碍。港商一开始就提出通水、通电、通电话“三通”,而当时广州建房子的都是国有企业和大工厂,很多房子没水没电,更不用说电话了。没有电,就点蜡烛、洋油,没水就提着桶到工地上提施工的水爬楼梯。而当时整个大沙头公用电话只有两台。港商说,电话要按照人口配套40%。这些困难,李庆符在建房之前根本没想到。而供水是后来从小北的北园酒家牵了一根4.3公里长的水管才得到解决。

  用电则从附近的龙潭变电站牵了一根线过来。电话更麻烦,当时根本没线路,电信局让引进方自己投资建设,需要30万元。“电信局给我们400部指标。当时装一部电话要2000多元,但只收我们400元。固定电话在广州普及,就是从东山这里开始的。”

  “三通”搞定,“拦路虎”又来了。和香港签合同需要公证,当时没有公证处,李庆符向法院求助。法院看到是第一单引进外资,就做了公证,后来港商从香港买了一台打字机送给法院,算作公证费。

  保险也是大问题。港商说只要跟建筑有关的保险都要买,当时广东省保险公司刚刚成立,李庆符请示总公司,广东省保险公司才承保。

李庆符老人在家中写回忆录。李庆符老人在家中写回忆录。

  项目选址也是问题。当时广州副市长林西提议说,东湖公园有个废水厂,这个地块可以利用起来。李庆符到现场一看,的确符合建房要求,最终,把项目选址定在这里。

  全国首个商品房小区800元/平方米

  当时香港投资方担心国内政策变化,引进方不熟悉港商实情,双方都很谨慎。

  从1979年3月开始,首先要谈的就是包造价问题。当时广州市框架结构的民房造价是137元,考虑到要增加小区道路、市政设施,造价适当上浮,170元/平方米。

  2018-11-19,李庆符在北园酒家与港商签订了合作协议。商定由港方投资建6万平方米住房并完善配套,并实行物业小区管理,建成的房屋以2万平方米作为拆迁安置房,另外4万平方米由合作双方各2万平方米作为商品房销售。

  2018-11-19,东湖新村第一根混凝土灌注桩。经过两年的紧张施工,第一、二批住宅楼10栋、2万平方米建成,于1981年4月和11月两次交付港方安排入住并进行住宅小区管理。在这之前,1980年4月,李庆符到香港参观香港的小区管理。这次考察,李庆符在香港停留了11天,看到香港人住的房子有独立的厕所和厨房,他大开眼界。

  1982年年底,又建成了多层楼13栋由广州方面支配的房屋,除了部分用于安置拆迁户,按人均10平方米安置,把拆迁安置与解困相结合。

  “根据价格核算,1981年约为港币2800元/平方米,折合成人民币是800元/平方米。”

李庆符的话被作为语录张贴在小区里。  李庆符的话被作为语录张贴在小区里。 

  创下多项全国第一

  李庆符说,东湖新村取得了全国多个第一:第一个引进外资兴建的商品房住宅小区,第一个出售以人民币交易的商品房,开辟了国内房地产市场,第一个实行住宅小区管理的商品房。

  除引进港人资金外,开发设计也参照香港住宅小区的成功经验。小区内有花园、商铺、景点、道路等相关配套设施,集居住、生活、学习和娱乐于一体。在小区管理上,参照香港屋村的管理经验,实行封闭式小区管理,组建管理处,实施对房屋、环卫、绿化和治安等的综合生活服务,广州市实行新型住宅小区管理从这里开始。

  他记得,当时楼下放个垃圾桶,早上由物业收走装满的垃圾桶,清洗后再放回;下雨天,大树被吹倒,玻璃被吹碎,住户都能找物业管理处来帮忙。这些让住户有了“物管”的概念,也愿意主动交费了。当时,东湖新村有两大花园,鸟语花香,绿树成荫,并有亭台设置和健身设施,周围的人都十分羡慕。当年著名的电影《庐山恋》就是在东湖新村取的景。

  东湖新村配套齐全也是全国第一。1985年以前广州其他住宅楼普遍都无自来水、无电。东湖新村解决了当时住房配套的三大难题:自来水入户、供电、电话报装,是广州第一个有电话的住宅区。

  “每栋的楼梯背面都装了小电梯,这是广州第一个有载物电梯的住宅楼。此后20年间,全国各地的人都来东湖新村参观。东湖新村还上了规划设计教科书。”说起东湖新村的威水史,老人有些激动。

  东湖新村之前,广东的住宅布局以行列式为主,这边盖一栋,那边盖一栋。受其影响,在上世纪八九十年代,广东的小区规划大多采用围合式布局。二是住宅户型采用梯间式,后来全中国都流行的一梯四户就来自东湖新村。

全国第一个商品房小区——广州东湖新村。全国第一个商品房小区——广州东湖新村。

  中国改革开放历史上留下一笔

  李庆符说,在东湖新村的带动下,全国纷纷组建公司进行房地产业的经营,形成了一个新兴的行业。

  从东湖新村开始,以拆迁安置与解困相结合,出售部分商品,即资金-房屋-更多资金-更多房屋的模式,随后在大沙头湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地建成的住房达100万平方米以上,其中住房约1万套,用于解困的住房不少于5000套,东山区居民的居住条件大为改善。

  40年间,房地产成为其中一个支柱行业。当时东湖新村新建时,广州人均居住面积只有3.82平方米,如今公布的2018年广州市人均住房面积已经达到35平方米,“三代同床”变成了一厅三房。从1983年始我国驻180多个国家的外交官200多人到东湖新村参观。

  李庆符说,能在中国改革开放历史中留下一笔,这让他很是自豪,这在当时是完全没有想到的。“我们赢在敢于解放思想,敢为天下先,无意间成了第一个吃螃蟹的人。”老人语调铿锵地说。

  后来,广东省社科院、房管局都办了很多学习班,李庆符都是固定的讲师,他专门讲小区管理和外资引进。直到最近,李庆符又开始了自己的讲课生活。

  来源:广州日报人物在线

  文、图、视频:广州日报全媒体记者 肖欢欢、陈诗蓝 实习生 杨桂芳

  编辑:广州日报全媒体